Залог, ипотека

Залог, ипотека

Под залогом понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами.

Предметом залога является любое имущество, которое может быть отчуждено у залогодателя, в частности:

основные фонды (движимое и недвижимое имущество);
производственные запасы (сырья, материалов, топлива, запчастей);
готовая продукция и товары;
ценные бумаги;
драгоценные металлы и изделия из них, предметы искусства;
депозиты (рублевые, валютные);
имущественные права.

Имущество, принимаемое банком в залог, должно отвечать следующим требованиям:

собственность на это имущество должна быть подтверждена соответствующими документами (государственной регистрацией и др.);
возможность его отчуждения должна быть подтверждена документами об отсутствии других залогов на это имущество и долгов по уплате за него, о прописке и согласии жильцов на залог (по жилым помещениям), о возможности залога (по государственным предприятиям);
должна быть произведена (квалифицированными специалистами) денежная оценка (по рыночной стоимости) предметов залога (по согласию сторон — с индексацией);
обладать ликвидностью, т. е. способностью к реализации (зависит от качества предметов залога, местонахождения, спроса на рынке и др.);
должна быть возможность контроля за сохранностью заложенного имущества;
некоторые предметы должны быть застрахованы на случай чрезвычайных обстоятельств;
его стоимость должна быть больше суммы кредита, т. к. погашаться должны не только основной долг банку, проценты по нему, но и расходы по контролю и возможной реализации имущества.

При несоблюдении этих требований банк может отклонить заявление на предоставление кредита.

Как правило, коммерческие банки требуют представления следующих документов:

для заключения договора залога ипотеки:

правоустанавливающих документов на здание, нежилое помещение (договора купли-продажи, плана приватизации и т.п.);
свидетельства о регистрации права собственности;
поэтажного плана объекта недвижимости (кадастрового паспорта);
документа о территориальных границах земельного участка (копии чертежа границ участка), выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
правоустанавливающих документов на землю (договора купли-продажи, плана приватизации и т.п.);
свидетельства о регистрации права собственности на землю;
справки из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
балансовой справки с указанием даты постановки объекта недвижимости на баланс собственника, его первоначальной и остаточной балансовой стоимости;
актов проверки заложенного имущества;
экспертной оценки рыночной стоимости залога;
страхового полиса;

для заключения договора залога транспортного средства:

регистрационных документов (технического паспорта, свидетельства о регистрации);
экспертной оценки рыночной стоимости залога;
страхового полиса;
акта проверки заложенного имущества.

Рассмотрение кредитной заявки клиента, предоставившего неполную, искаженную или сокращенную информацию, банк прекращает.

Пока заемщик пользуется кредитом, заложенное имущество может находиться у залогодателя, либо быть передано залогодержателю (банку).

Залог с передачей его банку на период пользования кредитом называется закладом. Он используется чаще в случаях, когда залогодатель недостаточно известен банку или его кредитоспособность не внушает доверия. Существуют твердый залог и залог прав.

Твердый залог предусматривает передачу имущества банку и хранение его на складе (в сейфе) банка. Наиболее удобные объекты твердого залога — валютные ценности, драгоценные металлы и изделия из них, ценные бумаги (государства и местных органов власти, самих банков). Ценные бумаги оцениваются банком по текущим биржевым котировкам или по номинальной стоимости в зависимости от уровня ликвидности. Некоторые банки требуют сумму залога ценных бумаг с превышением суммы кредита в 1,5-2 раза.

При залоге прав в качестве заклада используются документы на владение и пользование имуществом, объектами интеллектуальной собственности (авторскими правами, патентами, товарные знаки, программное обеспечение, ноу-хау и пр.). Залогодателем права может быть только то лицо, которому это право принадлежит.

Договор о залоге должен быть нотариально удостоверен (по недвижимому имуществу и имущественным правам) и зарегистрирован (при ипотеке) в регистрационных органах. В договоре указываются вид и форма залога, его стоимость и местонахождение, права и обязанности сторон.

Требования банка удовлетворяются из стоимости имущества по решению суда. Заложенное имущество продается на публичных торгах. Если сумма, вырученная от его реализации, превышает долг банку, то разница зачисляется на расчетный счет заемщика. Если сумма недостаточна, банк вправе получить недостающую сумму от продажи другого имущества должника, но без преимуществ, основанных на договоре залога. До тех пор пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту.

Коммерческие банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты трех видов:

земельный — краткосрочный (или долгосрочный) кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
строительный — краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья;
долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Сумма выдаваемого банком кредита, как правило, не превышает 70% от необходимых расходов (стоимости приобретения и обустройства земли, строительства, реконструкции жилья, стоимости приобретаемого жилья), фиксированных в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или в виде субсидий) в размере не менее 30% от стоимости кредитуемого объекта.

Взаимоотношения банка и заемщика определяются кредитным договором и договором о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре оговариваются цель получения кредита, его срок и размеры, порядок выдачи и погашения, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, возможность отсрочки платежей заемщика, другие условия.

Основные формы обеспечения возврата ипотечного кредита:

залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
залог земельного участка под строительство жилого объекта;
залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

Заемщик обязан документально подтвердить право собственности на объекты залога. Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от утраты и повреждения (в размерах, покрывающих возможные убытки банка). Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора.

В случае неисполнения заемщиком обязанности целевого использования займа кредитор вправе отказаться от его дальнейшего кредитования.

Кредитор может быть привлечен к имущественной ответственности за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Заемщик вправе начислить на сумму долга проценты за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а также требовать возмещения убытков в сумме, не покрытой процентами.

Нарушение заемщиком срока возврата очередной части долга дает кредитору право требовать досрочного исполнения обязательств по договору (т. е. возврата оставшихся частей до установленных договором сроков). В этом случае заемщик будет пользоваться кредитом более короткий промежуток времени, чем предусмотрено в договоре, однако по закону он должен будет уплатить кредитору проценты в полном объеме.

Кроме того, в случае неисполнения должником обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Если предметом залога является жилое помещение, то взыскание на него может быть обращено только через суд.

Если исполнение кредитного договора было обеспечено поручительством, то при ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства должником.

В случае смерти заемщика (должника), по его долгам будут отвечать наследники, а не поручитель. Наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Если в договоре поручительства содержится условие о согласии поручителя отвечать за любого нового должника, поручитель становится ответственным за исполнение обязательства наследником. Однако взыскание кредитной задолженности с поручителя в этом случае возможно только в пределах стоимости наследственного имущества. При отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения частично или полностью.

За злостное уклонение от возврата взятого в банке кредита (т.е. неисполнение вступившего в законную силу судебного решения при возможности должника погасить долг) предусмотрена уголовная ответственность.

Обязательное условие ее наступления — крупный размер задолженности, составляющий сумму, превышающую 250 тыс. руб.

Другие материалы "Домашней правовой энциклопедии"